Какво е строителство срещу обезщетение
Строителството срещу обезщетение е една от най-разпространените форми на сътрудничество между собственик на земя и строителна фирма в България. Собственикът разполага с парцел, но не желае или не може да финансира проектирането и строежа. Инвеститорът разполага с капитал, опит и екип. Двете страни се договарят собственикът да учреди на инвеститора право на строеж за част от бъдещата сграда, а в замяна инвеститорът изгражда за своя сметка цялата сграда и предава на собственика определени обекти – апартаменти, ателиета, магазини, гаражи или паркоместа – като обезщетение.
НТГ Инвест търси парцели във Варна и региона за строителство на жилищни сгради срещу обезщетение. Като компания, която проектира, строи и продава, ние поемаме целия процес – от проучването на възможностите на имота до въвеждането на сградата в експлоатация и предаването на вашите обекти.
Правният механизъм: право на строеж по Закона за собствеността
Правото на строеж (суперфиция) е уредено в Закона за собствеността (ЗС). Собственикът на земята може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда в неговия имот, като това лице придобива собствеността върху построеното. Договорът за учредяване на право на строеж трябва да бъде сключен във формата на нотариален акт, за да породи действие – устна или обикновена писмена уговорка не прехвърля вещно право.
При обезщетението схемата най-често е следната: собственикът учредява на строителя право на строеж за определени самостоятелни обекти в бъдещата сграда (обектите, които строителят ще продаде), а за себе си запазва правото да придобие останалите обекти, които строителят се задължава да изгради за своя сметка. Разпределението на обектите, тяхната площ, етаж, изложение и степен на завършеност се описват подробно в договора.
Важно е да се знае, че съгласно ЗС правото на строеж се погасява по давност в полза на собственика на земята, ако не бъде упражнено в законоустановения срок (пет години). Самото строителство се осъществява по реда на Закона за устройство на територията (ЗУТ) – с виза за проектиране, одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж.
Нашата препоръка: преди подписване на какъвто и да е договор се консултирайте с адвокат, който да защити вашите интереси и да прегледа клаузите. Ние подкрепяме прозрачния процес и предоставяме всички документи за проверка.
Етапи на сделката и на строителството
- Проучване на имота – проверка на собствеността, тежестите, действащия подробен устройствен план (ПУП) и устройствените показатели: плътност, Кинт, височина, РЗП. От тях зависи колко квадратни метра могат да се построят.
- Предложение за разпределение – въз основа на възможното РЗП се договаря кои обекти и каква площ ще получи собственикът.
- Предварителен договор – често страните първо сключват предварителен договор с основните условия, срокове и гаранции, докато се изготвя проектът.
- Проектиране и разрешение за строеж – инвеститорът възлага и финансира инвестиционния проект, съгласуванията и получаването на разрешение за строеж по ЗУТ.
- Нотариален акт – учредяване на правото на строеж пред нотариус, с подробно описание на обектите на всяка страна.
- Строителство – изпълнение на сградата, удостоверено с актовете и протоколите по Наредба № 3, включително Акт 14 за приемане на конструкцията и Акт 15 при завършване на строежа.
- Въвеждане в експлоатация и предаване – след издаване на разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация (т.нар. Акт 16) обектите на собственика се предават с протокол.
Гаранции за собственика на земята
Най-големият въпрос за всеки собственик е: „Какво става, ако строителят не завърши сградата?“. Добре подготвеният договор отговаря на този въпрос още преди първата копка. Сред често използваните механизми за защита са:
- Ясни срокове по етапи – за проектиране, за получаване на разрешение за строеж, за груб строеж и за въвеждане в експлоатация.
- Неустойки при забава, договорени в конкретен размер или процент.
- Право на разваляне на договора при съществено неизпълнение.
- Учредяване на правото на строеж на етапи или запазване на част от обектите на строителя до предаване на обезщетението.
- Ипотека или друго обезпечение в полза на собственика върху обекти на строителя, или банкова гаранция.
- Подробна спецификация на степента на завършеност – материали, дограма, изолации, инсталации, общи части, за да няма спор какво точно ще получите.
Кои от тези гаранции са подходящи, зависи от конкретния имот и проект. Затова отново препоръчваме юридическа консултация – добрата защита на собственика е в интерес и на коректния инвеститор.
Често срещани грешки на собствениците при обезщетение
Сделките за строителство срещу обезщетение продължават години и затова грешките в началото струват скъпо. Най-често срещаните са:
- Неясно описание на обектите – договорът посочва само „два апартамента“, без площ, етаж, изложение, разпределение и прилежащи части. Това е най-честата причина за спорове.
- Липса на спецификация на завършеността – „до ключ“ може да означава различни неща за двете страни. Материалите, дограмата, подовите настилки, санитарията и общите части трябва да са описани.
- Учредяване на правото на строеж изцяло и наведнъж без обезпечения, преди инвеститорът да е изпълнил част от задълженията си.
- Липса на срокове и неустойки – без тях собственикът няма реален инструмент при забава.
- Неуредени отношения между съсобствениците – при наследници е важно предварително да е ясно кой какъв обект ще получи.
- Неизяснени разходи – кой поема нотариалните такси, данъците, присъединяването към мрежите и разходите за събаряне на стара сграда.
- Подписване без собствен юрист – договорът се изготвя от страната, която има повече опит, и е нормално собственикът да има свой правен съветник.
Какви имоти търсим и какво трябва да подготвите
Интересуваме се от урегулирани поземлени имоти във Варна, Варненска област и курортните зони, в които действащият ПУП позволява жилищно строителство. Подходящи са и имоти със стари сгради за събаряне – премахването, извозването на отпадъците и подготовката на терена могат да бъдат поети от нас.
За първоначална оценка ни трябват:
- документ за собственост и актуална скица на имота;
- информация за всички съсобственици – при наследници е нужно съгласие на всички;
- данни за тежести, ипотеки или спорове, ако има такива;
- виза или извадка от ПУП, ако разполагате с тях.
Защо да изберете НТГ Инвест за строителство срещу обезщетение
От регистрацията си през 2019 г. НТГ Инвест е реализирала жилищни проекти във Варна и региона – Комплекс „Мир“ с четири сгради и обща РЗП 6 073 кв.м, жилищна сграда „Перуника“, сграда „Изгрев“ и сграда на ул. „Воден“ 23, както и обекти в кк „Чайка“ и Кранево. Това показва, че можем да доведем проект от строителната линия до Акт 16. Креативни, иновативни и гъвкави, ние подхождаме към всеки собственик индивидуално и държим на прозрачни условия, при които клиентът се чувства защитен и спокоен.
